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전세 사기 안 당하는 법
계약 전 반드시 확인할 5가지
등기부등본 보는 법, 깡통전세 구별법, 확정일자·전세보증보험까지 — 사회초년생과 신혼부부가 꼭 알아야 할 전세 안전 체크리스트입니다.
이 글의 핵심 요약
전세 사기는 정보 부족에서 시작됩니다. 등기부등본으로 빚을 확인하고, 전세가율(매매가 대비 전세 비율)이 80%를 넘으면 깡통전세를 의심해야 합니다. 잔금일 당일 다시 한번 등기부를 확인하고, 이사 당일 전입신고+확정일자를 반드시 처리해야 보증금이 보호됩니다. 전세보증보험 가입이 마지막 안전망입니다. 2026년 3월 정부 대책으로 안심전세 앱이 강화되고 있으니 꼭 활용하세요.
전세 사기는 정보 부족에서 시작됩니다. 등기부등본으로 빚을 확인하고, 전세가율(매매가 대비 전세 비율)이 80%를 넘으면 깡통전세를 의심해야 합니다. 잔금일 당일 다시 한번 등기부를 확인하고, 이사 당일 전입신고+확정일자를 반드시 처리해야 보증금이 보호됩니다. 전세보증보험 가입이 마지막 안전망입니다. 2026년 3월 정부 대책으로 안심전세 앱이 강화되고 있으니 꼭 활용하세요.
전세 사기가 뭔지 한 문장으로 설명하면?
전세 사기는 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 통칭합니다. 집주인이 고의로 사기를 치는 경우도 있지만, 집값 하락이나 빚이 많아 경매로 넘어가면서 세입자가 피해를 보는 경우도 많아요. 2023년 이후 피해자가 누적 3만 6,000명을 넘었습니다.
💡 초등학생도 이해하는 비유
친구에게 500만 원을 맡기고 1년 뒤 돌려받기로 했는데, 그 친구가 그 돈을 다른 곳에 써버리고 빚이 잔뜩 생겼다면 돈을 못 받을 수 있죠. 전세 사기도 마찬가지예요. 집주인이 보증금을 빚 갚는 데 쓰거나, 집이 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 못 돌려받게 됩니다.
친구에게 500만 원을 맡기고 1년 뒤 돌려받기로 했는데, 그 친구가 그 돈을 다른 곳에 써버리고 빚이 잔뜩 생겼다면 돈을 못 받을 수 있죠. 전세 사기도 마찬가지예요. 집주인이 보증금을 빚 갚는 데 쓰거나, 집이 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 못 돌려받게 됩니다.
계약 전 반드시 확인할 5가지
1
등기부등본 — 700원으로 집의 빚을 확인하세요
대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 700원을 내면 누구나 발급받을 수 있어요. 핵심은 을구(권리 제한 사항)를 보는 것입니다.
확인할 것: ① 근저당 설정 금액이 매매 시세의 60% 이하인지 ② 가압류·가처분·경매개시결정이 없는지 ③ 소유자가 계약 당사자와 동일한지
주의: 계약 당일 아침에 다시 발급해야 합니다. 악의적인 집주인은 계약 직전에 근저당을 새로 설정하는 수법을 씁니다. 잔금일에도 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
iros.go.kr → 열람 700원
확인할 것: ① 근저당 설정 금액이 매매 시세의 60% 이하인지 ② 가압류·가처분·경매개시결정이 없는지 ③ 소유자가 계약 당사자와 동일한지
주의: 계약 당일 아침에 다시 발급해야 합니다. 악의적인 집주인은 계약 직전에 근저당을 새로 설정하는 수법을 씁니다. 잔금일에도 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
2
전세가율 — 깡통전세인지 확인하세요
전세가율이란 매매가 대비 전세금의 비율입니다. 계산법: (전세금 ÷ 매매 시세) × 100
예: 매매 시세 3억인 집에 전세 2.7억이면 전세가율 90% → 깡통전세 위험!
전세가율이 80%를 넘으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액 회수가 어려워질 수 있어요. 국토부 실거래가 앱이나 KB부동산에서 주변 시세를 먼저 확인하세요.
80% 초과 = 깡통전세 위험 신호
예: 매매 시세 3억인 집에 전세 2.7억이면 전세가율 90% → 깡통전세 위험!
전세가율이 80%를 넘으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액 회수가 어려워질 수 있어요. 국토부 실거래가 앱이나 KB부동산에서 주변 시세를 먼저 확인하세요.
3
선순위 보증금 — 나보다 먼저 돈 받을 사람이 있나요?
다가구주택(여러 세대가 사는 단독주택)에서는 나보다 먼저 이사 온 세입자가 있을 수 있어요. 집이 경매로 넘어가면 그 사람들이 먼저 보증금을 가져가고 내 차례에서 돈이 부족할 수 있습니다.
확인 방법: 집주인에게 '확정일자 확인동의서'를 받아 주민센터에서 선순위 보증금 현황을 확인하세요. 동의를 거부한다면 계약을 다시 생각해보는 것이 좋습니다.
다가구주택은 선순위보증금 필수 확인
확인 방법: 집주인에게 '확정일자 확인동의서'를 받아 주민센터에서 선순위 보증금 현황을 확인하세요. 동의를 거부한다면 계약을 다시 생각해보는 것이 좋습니다.
4
집주인 세금 체납 — 국세·지방세 밀린 건 없나요?
집주인이 국세나 지방세를 많이 밀렸다면, 나라에서 집을 압류해 경매로 넘길 수 있어요. 이때 세금 채권이 내 보증금보다 먼저 가져갑니다.
확인 방법: 집주인에게 동의를 받아 세무서나 주민센터에서 납세증명서를 확인하거나, '안심전세 앱'(HUG 운영)을 통해 통합 조회할 수 있습니다.
안심전세 앱 → 체납 정보 조회
확인 방법: 집주인에게 동의를 받아 세무서나 주민센터에서 납세증명서를 확인하거나, '안심전세 앱'(HUG 운영)을 통해 통합 조회할 수 있습니다.
5
전세보증보험 — 마지막 안전망을 꼭 가입하세요
위의 4가지를 다 확인했어도 완벽히 안전하다고는 할 수 없어요. 전세보증보험(HUG·SGI·HF)에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해줍니다.
가입 요건: 전입신고 + 확정일자 완료 후 1개월 이내 신청. 청년·신혼부부·저소득층은 보증료의 최대 50%를 정부가 지원합니다.
전입신고 후 1개월 내 가입 필수
가입 요건: 전입신고 + 확정일자 완료 후 1개월 이내 신청. 청년·신혼부부·저소득층은 보증료의 최대 50%를 정부가 지원합니다.
이런 말이 나오면 계약을 멈추세요
즉시 의심
"오늘 계약 안 하면
다른 사람 줄게요"
다른 사람 줄게요"
- 서류 확인 전 계약 서두르기는 사기의 전형적 수법
- 좋은 집은 천천히 확인해도 남아 있음
- 불안감 조성으로 판단력 흐리게 하는 것
위험 신호
"등기부는 나중에
보여줄게요"
보여줄게요"
- 계약 전 등기부 제공 거부는 뭔가 숨기는 것
- 중개사가 제공하는 서류는 날짜가 다를 수 있음
- 반드시 당일 직접 발급 확인
주의 필요
"신탁 건물이지만
문제 없어요"
문제 없어요"
- 신탁 등기된 건물은 수익자 동의 없이 임대 불가
- 신탁사 동의서 없는 계약은 계약 자체가 무효
- 반드시 신탁사 확인 후 계약
사기 주의
"집주인 대신
제가 계약할게요"
제가 계약할게요"
- 대리인 계약 시 인감증명서 + 위임장 원본 필수
- 딥페이크 영상통화 사기 사례 증가 중
- 가능하면 집주인과 직접 대면 확인
계약 후 반드시 해야 할 3가지
이사 당일
전입신고 + 확정일자 — 같은 날 처리하세요
주민센터 방문 또는 정부24(gov.kr) 온라인으로 당일 처리 가능합니다. 전입신고를 하면 대항력이 생기고, 확정일자를 받아야 경매 시 보증금을 우선 돌려받을 수 있어요. 단 하루라도 미루면 그 사이 집주인이 새 근저당을 설정할 수 있습니다.
정부24 온라인 처리 가능
1개월 내
전세보증보험 가입
HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF한국주택금융공사 중 가입 가능한 곳에 신청합니다. 전입신고+확정일자 완료 후 1개월 이내에 가입해야 보호를 받을 수 있어요. 청년·신혼부부는 보증료 지원도 신청하세요.
HUG 1566-9009 · SGI 1566-7050
만기 6개월 전
계약 갱신 거절 또는 퇴거 의사 통보
만기 6개월~2개월 전 사이에 갱신 거절 또는 계약 해지 의사를 집주인에게 통보해야 합니다. 아무 말도 안 하면 묵시적 갱신이 되어 2년 연장됩니다. 보증금을 돌려받기 어려운 상황이라면 만기 전에 임차권 등기명령도 검토하세요.
묵시적 갱신 주의
2026년 달라진 것 — 안심전세 앱과 대항력 개선
2026년 신규
안심전세 앱
통합 위험정보 조회
통합 위험정보 조회
- 주소 입력 하나로 등기·체납·선순위 한번에 확인
- HUG(주택도시보증공사) 운영
- 2026년 9월부터 다가구주택도 포함
- 계약 전 위험도 점수 자동 산출
제도 개선
공인중개사
설명의무 강화
설명의무 강화
- 선순위 보증금·체납 정보 직접 확인 후 설명 의무화
- 위반 시 과태료 상향 + 영업정지
- 대항력 발생 시점 개선 추진 중
- 금융시스템과 전입세대 정보 실시간 연계
💡 소액임차인 최우선변제 — 서울 기준
서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하인 소액임차인은 집이 경매로 넘어가더라도 최대 5,500만 원까지 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 단, 이것도 근저당이 지나치게 많으면 실제 배당이 부족할 수 있어요. 지역마다 기준이 다르니 HUG에 문의하세요.
서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하인 소액임차인은 집이 경매로 넘어가더라도 최대 5,500만 원까지 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 단, 이것도 근저당이 지나치게 많으면 실제 배당이 부족할 수 있어요. 지역마다 기준이 다르니 HUG에 문의하세요.
공식 사이트에서 더 알아보기
등기부등본 발급 (700원)
대법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
→
전세사기 예방 정보 · 안심전세 앱 · 보증보험
주택도시보증공사 (HUG) 전세사기예방센터
www.khug.or.kr/jeonse
→
전입신고 · 확정일자 온라인 처리
정부24
www.gov.kr
→
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
등기부등본은 크게 표제부·갑구·을구로 나뉩니다. 표제부에서는 집의 주소와 면적을 확인합니다. 갑구에서는 소유자가 계약 당사자와 동일한지, 가압류·가처분·경매개시결정이 없는지를 봅니다. 을구에서는 근저당권(빚)이 얼마나 설정됐는지를 확인합니다. 근저당 채권최고액이 매매 시세의 60%를 넘으면 위험 신호예요.
전입신고는 내가 이 집에 살고 있다는 것을 신고하는 것입니다. 전입신고를 해야 '대항력'이 생겨서 집이 팔려도 계속 살 수 있는 권리가 생깁니다. 확정일자는 계약서에 오늘 날짜를 공식 도장으로 찍어 두는 것입니다. 확정일자가 있어야 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 '우선변제권'이 생겨요. 두 가지 모두 이사 당일 처리해야 합니다.
네, 가입 요건을 충족하지 못하면 거절될 수 있습니다. 대표적으로 ① 전세가율이 너무 높은 경우, ② 등기부에 선순위 근저당이 지나치게 많은 경우, ③ 전입신고·확정일자 후 1개월이 지난 경우 등이에요. 이 때문에 계약 전에 해당 집이 보증보험 가입 가능한지 먼저 확인하는 것이 중요합니다. HUG 홈페이지에서 가입 가능 여부를 사전에 조회할 수 있어요.
먼저 임차권 등기명령을 신청해 이사를 가더라도 권리가 유지되도록 해야 합니다. 전세사기피해지원센터(1670-1004)에 연락하거나, 법무법인을 통해 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있어요. 시간이 지날수록 회수 가능성이 낮아지므로 빠르게 대응하는 것이 중요합니다. 전세보증보험에 가입했다면 보증기관에 보험금 청구를 바로 신청하세요.
오히려 신축 빌라는 사기 위험이 더 높을 수 있습니다. 매매 시세 자체가 불분명하고, 분양가를 높게 책정해 전세가율을 조작하는 수법이 많이 쓰이기 때문이에요. 신축이라 깨끗하고 좋아 보여도, 반드시 인근 매매 시세를 실거래가 앱으로 확인하고 전세가율을 계산한 뒤 계약하세요.